INMOBILIARIO

Compraventa de propiedades

La compraventa de propiedades puede darse por diferentes motivaciones ya sea para vivienda familiar, o para inversión. La labor de nuestro abogado especialista en derecho civil e inmobiliario, es asegurar que el cliente realice una compraventa lo más segura posible, en el sentido de evitar estafas, o evitar que el cliente tenga posteriores problemas en el uso de la propiedad o reventa de la misma.

Los incumplimientos graves o el acaecimiento de circunstancias tales como la existencia de irregularidades urbanísticas e inmobiliarias graves o de vicios ocultos, o la entrega de una cosa diferente a la vivienda, o el hecho de no entregarse el precio en plazo, pueden dar lugar a la anulación, la resolución o la rescisión del contrato, en función de cada caso.

¿Qué requisitos hay en una compraventa de propiedad? 

Hay que destacar que el contrato de compraventa de inmueble, puede ser un contrato privado o una escritura pública ante notario, aunque ambos tienen la misma finalidad. Con este documento es con el que la propiedad pasa de una persona física o jurídica a otro sujeto.

Se recomienda que la compraventa de inmueble sea en escritura pública y que quede registrado en el Registro de la Propiedad para evitar problemas que se puedan dar, por ejemplo el de doble venta del inmueble. Mientras la propiedad este registrada a nombre del vendedor, corremos el riesgo que este lo pueda vender, en escritura pública, a otra persona, perdiendo así nuestros derechos sobre la finca.

Se debe revisar las Hipotecas que puedan gravarla, embargos, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y otras cargas sobre el inmueble.

Por otro lado, es pertinente revisar que la propiedad este al día por ejemplo en el pago de las deudas de la comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, y las cuentas de consumo básicas y se deben liquidar los impuestos correspondientes y presentar toda la documentación en el Registro de Propiedad.

Gastos y proceso de compraventa de inmueble.

Al formalizar la compraventa la parte compradora debe comprobar el estado de las cargas del inmueble, para así formalizar el negocio con la máxima seguridad jurídica. Hay que tener en cuenta, al respecto, que el comprador adquiere la titularidad del inmueble y por ello, asume las cargas (hipotecas, anotaciones de embargo, etc) que pueda existir en el Registro de la Propiedad.

Lo más habitual, por ello, es que con anterioridad a la compraventa se proceda a la cancelación registral de las cargas que procedan o, en su caso, hacerse constar por las partes que se encuentran caducadas o canceladas económicamente. A tal efecto, las partes pueden incluso hacer constar que se solicite al Registrador la cancelación de oficio de conformidad con lo previsto en el Reglamento Hipotecario.

En cuanto a los gastos, en general, el IBI del ejercicio en el que se formaliza la compraventa corre a cargo de la vendedora, del mismo modo que las obras de la Comunidad que puedan haberse acordado por la Junta de vecinos con anterioridad a la compraventa, o los gastos de cancelación de cargas caducadas. No obstante, no está de más hacer constar dichos extremos en la escritura de compraventa de inmueble.

También corre a cargo de la vendedora, si llegara a devengarse, el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es decir, la conocida como plusvalía municipal.

En cambio, a cargo de la compradora suelen correr los gastos que se devenguen por la propia transmisión, esto es, gastos de escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Onerosas, cuyo gravamen fijan las Comunidades Autónomas.

Alquileres

Asegure el pago y la buena relación con su inquilino, mediante un contrato de alquiler redactado por un abogado civil.

No se olvide que el contrato de alquiler debe dejar estipulaciones como la fianza y las condiciones de uso de la vivienda claramente definidas.

¿Qué pasa con los alquileres de habitación?

La Ley de Arrendamientos Urbanos indica que solo es legal subarrendar una vivienda si se hace de manera parcial, con el consentimiento previo del arrendador. De lo contrario, si el casero no sabe que su vivienda está siendo subalquilada o no aporta su consentimiento, se trata de un alquiler ilícito, por lo que se podrá pedir la resolución del contrato ante el juzgado, no solo del subalquilado, sino también del inquilino.

¿Qué sucede con la fianza en los alquileres?

En el caso de la fianza, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato, ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

Los gastos de reparación son a cargo del arrendador. Así lo establece la ley cuando dice: “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.